住宅ローンを滞納すると、どうなるか?

もし、住宅ローンを滞納し督促状がきても払えないときはどうなるのでしょうか?支払いが滞り、今住んでいる住居を売却しなければならない状況に追い込まれたとき、どうしたら良いのでしょう?対応策、解決策が全く無いわけではありません。

滞納した場合の流れ

住宅ローンを少しだけ滞納してしまったというケースではなく、住宅ローンの支払いを長きにわたって滞納した場合を仮定します。そしてその後も支払うことができずに、債権者である銀行などの金融機関が、債務者(住宅ローンを支払う側)が、どのような理由があったにせよ、住宅ローン返済の見込みがないと判断したと仮定して考えてみます。どのようになると思いますカ?当然ながら、債権者である金融機関は、住宅ローンを支払っている住居そのものを売るなどして債権(借金)の返済を検討するようになります。

住居を売却する手段

住居を売却して債権を取り戻す手段としては主に2つあり、ひとつは競売、もうひとつは任意売却です。この2つの大きな違いは、競売は裁判所が介入し、一方、任意売却は裁判所が介入しない点です。どちらが高く売却できるか?については一概に言えませんが、通常は任意売却のほうが高い傾向があります。

以下、競売と任意売却について、もう少し詳しくみていきながら、対応策と解決策を考えて見ましょう。

競売とは

競売は簡単に言いますと、債権者(この場合は金融機関)が裁判所に競売の申し立てをすることで、裁判所が住宅の調査などを行い、その後、購入者を募集し、オークション形式で売却する形です。競売は担保権の実行によるものと、強制競売の2つがあります。債務者(住宅ローンを払っている人)が売買に手を出せなくなりますので、自動的に手続きが進みます。

任意売却とは

債権者(金融機関)と債務者(住宅ローンを払っている人)との間で双方がお互いに話し合い、合意の上、売却を進めていく形です。ただし、引渡し時期など特別な条件がつくことが多いようです。一般的によくある形が、友人・知人や親族などに売却、一般的には不動産業者を通して売却を進めていき、そのお金を残りの住宅ローン返済に充当します。

競売と任意売却のどちらが良いか?

競売と任意売却のどちらも一長一短があり、一概にどちらがいいとは言えません。手続きが簡単で高く売れることが望ましいですが、友人・知人や親族に売却するなら、安いほうがいいのかもしれません。また金融機関が買受人を紹介してくれることもありますが、必ずしも金額的に得するとは限りません。その上、忘れてはいけないことは税金対策と住居を失った後の住まいです。このようなことから、競売および任意売却以外の方法を検討する上でも、一人で悩んだり、対処を先延ばししたりせずに、少しでも早く弁護士などへ相談することが宜しいかと思います。

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